土地残余法

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土地残余法

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土地残余法

土地残余法とは、
収益還元法により収益価格を求める方法の一つで、土地・建物が一体となって収益用不動産を構成している場合、その土地部分(建付地)の収益価格を求める方法であります。
 
その手順は、家賃等の総収益から支出する総費用を差し引いて土地・建物に帰属する純収益を求め、このうち地上建物に帰属する純収益を控除して、最終的に求めた土地に帰属する純収益を土地の還元利回りで還元して収益価格を求めます。
 
この場合の注意点は地上建物が古いとか非効率である場合は、土地に帰属する純収益が不適正になる点です。
 
更地の鑑定評価に当たって土地残余法を適用する場合は、その土地の上に最有効使用の建物を建築することを想定し、前記の手順に従って土地に帰属する純収益を求めるが、建物が建築される間は未収入であるので、この点を補正した純収益を土地の還元利回りで還元して収益価格を求めます。
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